ДДУ или ЖСК – что лучше? В чем отличия между договором ДДУ и ЖСК? Государственная регистрация документов

Между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) . В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом) , возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.) . С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ) , так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства - один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы) , изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно) .

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков) . В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику) .

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег) . Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка) , и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет) , причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики. Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков. Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Игорь Василенко

Некоторые застройщики, которые работают по схеме ЖСК, предлагают пайщикам перевести стройку из ЖСК в ДДУ. Рассмотрим правовые аспекты такого перевода.

Для привлечения средств граждан на строительство по ДДУ необходимо иметь статус застройщика. Этот статус состоит из двух элементов – права на землю и разрешения на строительство . С 2011 года аналогичные требования предъявляются и к жилищно-строительным кооперативам– в соответствии с положениями Жилищного кодекса ЖСК должен иметь статус застройщика, земельный участок и разрешение на строительство. Раньше, до введения этих изменений, была легальна и другая схема – когда у ЖСК не было права на землю, и он выступал лишь инвестором, своего рода «кошельком», в который привлекались деньги пайщиков. Привлеченные средства в дальнейшем передавались непосредственному застройщику по инвестиционному договору. Используется эта схема и по сей день, но с учетом изменений 2011 года она находится вне правового поля.

При переводе строительства с ЖСК в ДДУ нам видятся два основных варианта развития событий.

Если застройщиком остаётся кооператив

Итак, первый вариант, наиболее простой, заключается в том, что в отношениях ЖСК и пайщика не появится никаких новых действующих лиц. Застройщиком будет выступать ЖСК, член ЖСК выйдет из кооператива, а внесенный им взнос будет зачтен в счет ДДУ. В этом случае формально ЖСК может выступать и как застройщик по ДДУ, и как кооператив по договору паевого взноса, так как земля остается в собственности ЖСК, и кооператив имеет разрешение на строительство. В целом формально такая схема не будет противоречить закону. Однако ЖСК вполне может потребовать с пайщика дополнительной платы за заключение ДДУ – выплаченные паевые взносы зачитываются в цену договора, но это не значит, что они будут покрывать эту цену полностью. Совмещение в одном доме строительства по ЖСК и ДДУ не противоречит закону; главное, чтобы у ЖСК был статус застройщика.

Если застройщиком становится другая компания

Как правило, при переходе с ЖСК на ДДУ застройщиком всё-таки оказывается другая организация. Именно та, у которой есть и разрешение на строительство, и права на земельный участок. Именно та, которая создала кооператив для того, чтобы избежать ответственность, предусмотренную 214-ФЗ. Около 95% переходов с ЖСК на ДДУ на строительном рынке происходят именно так.

Что с деньгами? Схема расчётов при переводе с ЖСК на ДДУ

Некоторые ЖСК при переводе в ДДУ выдают гражданину вексель на сумму пая. Далее этот вексель принимается застройщиком при расчетах по ДДУ. Однако вызывает сомнения законность оплаты ДДУ векселем. ФЗ №214 устанавливает, что застройщик вправе привлекать деньги граждан, однако каким конкретным образом они должны быть привлечены, закон не устанавливает. Тем не менее, некоторые положения ФЗ-214 могут привести к выводу, что он подразумевает оплату деньгами, а не ценными бумагами. Закон говорит нам о том, что цена ДДУ – это размер денежных средств, который подлежит уплате дольщиком, и что уплата цены производится путем внесения либо единовременного, либо периодических платежей. При этом ГК РФ устанавливает, что платежи осуществляются путем наличных или безналичных расчетов. Вексель, в свою очередь, не является формой расчетов (ни наличных, ни безналичных). Вексель – это ценная бумага, удостоверяющая наличие займа. Получается, что оплатить часть цены ДДУ векселем нельзя, расчеты векселями в этой сфере недопустимы в принципе. Однако на практике – это один из самых популярных способов расчетов .

В случае, если в качестве нового застройщика по ДДУ будет выступать все тот же ЖСК, возможен зачет требований. У пайщика есть требование к ЖСК о возврате внесенных паевых взносов, а у ЖСК к нему - требование об уплате цены по ДДУ. Соответственно, так как оба этих требования являются однородными (денежными) и взаимонаправленными, допустим их зачет полностью или в части. Если же в качестве застройщика привлекается новая организация, то для произведения зачета нужно, чтобы у этой организации возник долг перед пайщиком. Для этого, например, может быть использован механизм перевода долга, предусмотренный ГК. Для перевода долга необходимо уведомить кредитора (пайщика) и получить его согласие, поэтому скорее всего пайщику перед заключением ДДУ будет предложено подписать доп. соглашение о переводе долга. Во всяком случае, такая схема зачета уплаченных паевых взносов является наиболее очевидной из законных.

Получите бесплатную консультацию по телефону

Кому это выгодно?

Наконец, скажем пару слов о выгодах при переводе стройки на схему ДДУ. Выгоды для пайщика очевидны – отношения долевого участия детально урегулированы ФЗ-214, закон предоставляет дольщикам значительный объем гарантий их прав .

Но какой смысл застройщику предлагать перевод с ЖСК на ДДУ? Ведь для него ДДУ – это в основном дополнительные обременения и риск ответственности перед дольщиками, в то время как в ЖСК пайщик практически ничего не может предъявить кооперативу, так как кооператив сам устанавливает правила игры в своем уставе, а закон не регулирует его деятельность практически никак. 13 июля 2015 года был принят закон, вносящий изменения в правовое положение ЖСК. В частности, один ЖСК теперь не может строить больше одного дома, а также не может строить дом, который выше 3 этажей. Однако, большинство ЖСК уже осуществляют строительство одного или даже нескольких зданий, в которых больше 3 этажей. Для этих случаев в законе предусмотрено, что ЖСК, который строит несколько домов или дом выше 3 этажей, не может принимать новых пайщиков до тех пор, пока все объекты не будут сданы в эксплуатацию. Насколько это невыгодно компаниям, работающим по схеме ЖСК - очевидно, ведь привлечение денег пайщиков в дальнейшем будет незаконным. Поэтому, вероятно, многие из них решили действовать «на опережение» и стали предлагать пайщикам заключить ДДУ .

В целом, перевод стройки с ЖСК на ДДУ вполне возможен с юридической точки зрения, а статус дольщика гораздо выгоднее, чем статус пайщика. Однако при таком переводе необходимо обратить внимание на то, по какой схеме он осуществляется и соответствует ли она закону, чтобы избежать проблем в дальнейшем. И конечно же, проводить анализ договора , предлагаемый застройщиком к подписанию.

Переоформить договоры об участии в ЖСК на договоры участия в долевом строительстве (согласно

Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ) возможно, если получено:

Разрешение на строительство

Представлена проектная декларация в соответствии с настоящим Федеральным законом

Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно информации от компании КТ "Су-155"(в офисе на Наметкиной, специалист по ДДУ Верещагина Анна) , о том что переход на договор долевого участия предполагается в случае, если в поддержку этого решения будут собраны 50% + 1 подпись пайщиков от каждого корпуса,(СУ-155 обещали бесплатный переход на ДДУ. Банки готовы переоформить договора без потерь для пайщиков) . М еханизм учета мнений пайщиков- оставить свой голос в подписном листе за переход на договор долевого участия, могут обратиться к членам ИГ

Например,

Пример шаблона договора долевого участия, которая будет использоваться при переходе с ЖСК на ДДУ

116,5К 642 Количество загрузок:

Преимущества договора долевого участия (далее «ДДУ»)

1. Преимущества ДДУ в том, что он используется исключительно в интересах дольщиков – граждан. Схема ЖСК позволяет фактическим застройщикам прописывать в договоре положения, которые не позволительны в ДДУ и наоборот - не затрагивать моменты без которых ДДУ считается не заключенным. Например:

ДДУ:
1 Срок передачи объекта клиенту обязательно должен быть указан в ДДУ, играет роль при определении размера штрафных санкций при нарушении данного срока.

ЖСК:
1 Срок передачи объекта клиенту не является существенным условием. Может не быть указан в договоре или определен как ориентировочный

ДДУ:
2 Возврат клиенту денежных средств:
Законом предусмотрен определенный порядок, сроки в течение которых деньги д.б. возвращены дольщику (не зависимо от того, по чьей вине/инициативе расторгнут договор);
Нельзя возвращать деньги дольщику, удерживая из сумм, подлежащих возврату суммы неустоек, штрафов.

ЖСК:
2Возврат клиенту денежных средств:
В договоре ЖСК могут быть предусмотрены длительные сроки возврата денег, возможность удержания сумм неустоек, штрафов.

ДДУ:
3 Гарантийные обязательства:
Законом прямо установлен минимальный срок, который невозможно сократить

ЖСК:
3 Гарантийные обязательства:
В договоре с ЖСК могут быть не предусмотрены, тогда придутся доказывать в судебном порядке, да и то, скорее всего, подавая заявление от ЖСК застройщику/подрядчику.

ДДУ:

Предусмотрена законом, не может быть уменьшена договором.

ЖСК:
4 Ответственность за нарушение сроков строительства:
Предусматривается исключительно договорными обязательствами, может быть вообще не предусмотрена.

2. За имущественным положение застройщиков, работающих по схеме ДДУ, следит государство, так ежеквартально застройщики предоставляют в УГСН отчетность установленной форму, которая содержит данные о заключенных договорах, финансовом положении застройщика. За ЖСК никто не следит, кроме самих его членов, которыми, в свою очередь, и являются сами граждане.

3. Регистрация договора – отсутствие двойных и более продаж.

4. Любое лицо, заключающее ДДУ может ознакомиться с информацией о застройщике (учредительные документы, бух. Отчетность, аудиторское заключение).

5. При ДДУ физ. лицам есть к кому предъявлять претензии, при ЖСК фактически претензии можно предъявить к самому ЖСК, членом которого и является сам клиент, а не к застройщику.

Более подробно ознакомиться с Федеральным Законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 24.12.2004 г. (с изменениями от 17.06.2010 г.)

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья - добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры - справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

1. Государственная регистрация.
2. Стоимость постройки.
3. Сроки строительства.
4. Рассрочка на возведение.
5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие - регистрация в Росреестре (), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

1. Старое правило - разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
2. Новый договор - после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков . Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

1. Ознакомиться с проектом строительства.
2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

1. Срок сдачи дома.
2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
5. Рассрочка на приобретение - не более 5 лет.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК - дешевый метод приобретения жилья , но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления - не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения - от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК - собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

1. Быстрота оформление - договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
3. Длительная рассрочка по платежам.
4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками :

1. ЖСК - отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
2. Увеличение цены объекта.
3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей : долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка - репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании . В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.