«Обязательная альтернатива». Новую схему долевого строительства будут навязывать? Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья Плюсы и минусы разных подходов
Застройщики неоднозначно оценивают инициативу Минстроя РФ по изменению схемы покупки жилья по договорам долевого участия. Вариант с включением в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка в качестве альтернативы уже существующим механизмам рискует остаться только на бумаге.
Михаил Мень
Источник изображения: kazned.ru
К 2020 году в России должна появиться новая система приобретения жилья, до этого времени в стране будет действовать переходный период, объявили в Минстрое РФ. Сейчас министерством разрабатываются поправки в 214-ФЗ — обсуждается механизм финансирования возведения домов через специальный счет в банке и под банковскую гарантию.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил МЕНЬ заявил, что отмена договоров долевого участия (ДДУ) также обсуждается, но, вопреки многочисленным заявлениям СМИ, она маловероятна. По его словам, у застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в этот механизм предполагается включить банковскую организацию. «Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью», – говорится в комментарии Меня об изменениях в 214-ФЗ, размещенном на сайте министерства. В пятницу, 4 сентября, на первом заседании рабочей группы по изменению законодательства в сфере долевого строительства замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина заявила, что новую схему планируется вводить в качестве альтернативы уже существующим - страхованию и банковскому поручительству.
Представители строительной отрасли не спешат категорично высказываться по поводу данной инициативы, так как четкого механизма пока рынку не предложено, все находится на этапе обсуждения. Однако они уверены в одном: все дополнительные издержки, связанные с изменениями, в любом случае лягут на плечи покупателей.
Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять
«Альтернатива альтернативой, но, на мой взгляд, какую-то одну схему нам все равно будут навязывать и в перспективе настаивать, чтобы все на нее переходили, – говорит партнер RuslandSP Андрей БОЙКОВ . – В любом случае при наличии вариантов все будут использовать более удобный и комфортный. Навряд ли кто-то будет переходить на новую схему, если, конечно же, не будет давления со стороны государства».
Впрочем Бойков уверен, что пока рано говорить о каких-то последствиях, так как не понятен механизм дальнейшей работы хотя бы в общих чертах. «Большинство игроков негативно восприняли первоначальные планы правительства. Рынок только стал более или менее нормально работать по 214-ФЗ, как правила вновь начинают меняться, — поясняет Бойков. — Увеличение стоимости строительства напрямую отразится на покупателях, тогда как для большинства граждан приобретение жилья с дисконтом на начальном этапе является единственной возможностью получить долгожданные метры. Не следует забывать также про профессиональных инвесторов, доля которых почти в любом проекте составляет не менее 30%».
Аппетиты банков
Включением банков в процесс продажи первичного жилья законодатели стремятся переложить риски невыполнения застройщиками своих обязательств на кредитные организации. Очевидно, что последние установят за это свою цену. Банки всегда относились к строительным компаниям настороженно, причисляя отрасль к высокорисковым.
В кризис ряд кредитных организаций полностью прекратили финансирование застройщиков, остальные предпочитают работать только с наиболее надежными компаниями. Поэтому интерес кредиторов участвовать в сделке будет зависеть от конкретного застройщика.
Перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья
Есть вероятность, что в большей степени пострадают небольшие компании, у которых и сейчас есть трудности с привлечением заемных ресурсов. «По проектному финансированию работает очень маленький процент игроков. В основном это крупнейшие девелоперы, которые имеют высочайший уровень доверия, – продолжает Андрей Бойков. – Строительная отрасль для банков является рискованным сектором, особенно сейчас, в кризисное время. Небольших и средних игроков банки крайне неохотно финансируют. Более того, для крупных девелоперов привлечение денег дольщиков по-прежнему является приоритетным инструментом – опять же для поддержания умеренных цен продаж и стимуляции спроса».
Протест обманутых дольщиковЗастройщики полагают, что, если новая схема не будет предусматривать стимулов для кредитных организаций устанавливать приемлемую стоимость на ресурсы, а также работать не только с крупнейшими компаниями, но и с небольшими, процесс монополизации строительного рынка продолжится.
Пока сложно прогнозировать точную стоимость банковской гарантии в рамках сделки с первичной недвижимостью, однако средние ставки по кредитам застройщикам сегодня колеблются в диапазоне 17–20%. «Если говорить простым языком, то отмена ДДУ автоматически увеличит стоимость строительства в пределах 20%, а многие мелкие и средние компании просто могут свернуть свою деятельность», – считает Андрей Бойков.
На 30–40% вырастет себестоимость строительства в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков
Большинство экспертов сходятся во мнении, что стоимость жилья возрастет примерно на тот процент, который банк возьмет за свои услуги. «Вся эта инициатива сведется к тому, что дольщик будет платить больше по возникающим дополнительным расходам на том уровне, где нормативно ограничат максимальные аппетиты кредитных организаций. Если, например, установят гарантию на уровне 10%, то ровно на столько же подорожает квадратный метр», – считает генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис ЛАТКИН.
Это однозначно негативно скажется на доступности жилья, которая и так невысока. «В отношении предложенных вариантов взаимодействия застройщиков и банков – будь то банковская гарантия или схема финансирования строительства объекта через спецсчет в банке – важно понимать процедуру, – рассуждает генеральный директор строительной компании «НАВИС» Александр ЛЬВОВИЧ . – Насколько она будет простой, действенной, а главное – выгодной не только для застройщика и банка, но и для конечного покупателя. Очевидно, включение в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка приведет к увеличению стоимости недвижимости. Это позволяет прогнозировать снижение доступности жилья для населения. Сейчас перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья для рядовых граждан».
Потерянная выгода
Стоит учитывать и плановое увеличение цен застройщиками, связанное с ростом себестоимости строительства и инфляцией. Так, по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» выросла на 10%, а именно покупатели данной категории недвижимости наиболее чувствительны к изменению стоимости и стремятся совершить покупку на ранних этапах строительства. Сегодня разница между ценой квадратного метра на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию дома составляет около 30%. Если к «плановым» 10% прибавить возможные 20% за гарантию – это уже увеличение конечной стоимости на треть, что сводит на нет привлекательность инвестирования в первичную недвижимость.
«Суть договора долевого участия состоит именно в сохранении денежных средств, так как дольщик, подписывая договор ДДУ, получает финансовую выгоду. И чем раньше он вступит в ДДУ, тем больше он выигрывает, – отмечает Борис Латкин. – Предлагаемые банковские гарантии экономическую выгоду съедят, и ДДУ потеряет свои преимущества. Призываю относиться к инициативе осторожно, потому как, кто бы ни взял в итоге на себя гарантии, платить все равно будет дольщик. А он является главным ресурсом практически для всех застройщиков».
Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. Сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов
Разумеется, проблему обманутых дольщиков нужно решать, но подходить к этому процессу необходимо очень осторожно. Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять. Не стоит забывать о том, что 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.
Строительство многоэтажных домов(Чтобы увеличить, кликните на фото)
Источник изображения: news.mail.ru
Рынку было предложено три механизма: страхование ответственности застройщика через любую страховую компанию, привлечение застройщиком банковской гарантии и некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). В ином случае Росреестр не регистрирует договор долевого участия. В связи с тем что практика создания и функционирования ОВС в России не сформирована, а банки не всегда готовы работать с девелоперами, большинство крупных игроков предпочли сотрудничество со страховщиками.
Таким образом, риски дольщиков и так были снижены. «Пока недостаточно ясно прописаны предполагаемые выгоды от введения банковской гарантии как для застройщика, так и для потребителя: с одной стороны, застройщик гарантированно строит – у него есть «безопасные» банковские средства, с другой – будущий житель уверен, что в случае форс-мажора дом будет достроен и дополнительно деньги сдавать не придется, – рассуждает Борис Латкин. – Но финансовая нагрузка и ответственность ложатся на кредитные организации, и возникает справедливый вопрос: как и за чей счет банки будут вести эту деятельность и смогут ли обезопасить себя и собственные доходы?»
Оставить в покое
Представители строительной отрасли, в принципе, не возражают против дополнительных мер защиты, так как банкротство каждого игрока приводит к снижению доверия ко всей отрасли. Но они отмечают, что одновременно с изменением схемы работы по ДДУ государство должно способствовать увеличению доступности проектного финансирования. Чего пока категорически не стоит предпринимать, так это полностью отменять схему ДДУ, уверены они.
Полного отказа от долевого строительства, скорее всего, не будет, так как рынок пока к этому не готов
«Сложно дать однозначную оценку этой инициативе. Если первая ее часть – введение банковских гарантий и контроль за расходами девелоперов в течение переходного периода – может быть реализована и принесет реальную пользу рынку недвижимости, то вторая – полный отказ от долевого строительства – скорее всего, не будет воплощена в жизнь, так как рынок пока к этому не готов», – считает коммерческий директор Главстрой-СПб Алексей ГУСЕВ .
По его словам, в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных денежных средств. Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5–3 года. Таким образом, себестоимость строительства вырастет минимум на 30–40%. Застройщики смогут работать по такой схеме, но для многих покупателей столь значительное подорожание поставит крест на желании приобрести квартиру. В результате спрос на первичном рынке недвижимости может снизиться в разы.
«Безусловно, переход на любую новую систему и схему должен проходить максимально гладко и постепенно. Уверен, так и будет. В противном случае это может не только монополизировать рынок, но и серьезно снизить темпы развития городов и регионов, из-за чего «посыпятся» многие смежные отрасли», – уверен Андрей Бойков.
Застройщики не первый год обращаются к властям с просьбой обеспечить четкие и понятные правила игры в отрасли, в том числе это касается выдачи и оформления разрешительных документов, формирования генпланов, процессов подключения к сетям. Кроме того, для рынка важно, чтобы эти правила не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов.
Для рынка важно, чтобы правила игры в строительной отрасли не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов
На примере Санкт-Петербурга видно, что регулирование отрасли далеко от идеала. На этом фоне новые пертурбации, особенно столь радикальные, как отмена ДДУ, – «удар ниже пояса». «Власть в регионах, где сейчас активно идет жилищное строительство, озабочена проблемой обманутых дольщиков, которых становится все больше. Чтобы решить проблему, предложили запретить долевое строительство, – комментирует первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр ВАХМИСТРОВ. – Но я считаю, что это может привести к тому, что застройщики будут меньше строить, а квартиры подорожают. К этому жители нашей страны точно не готовы, поскольку пока что покупка жилья даже при текущих ценах доступна не всем категориям граждан. Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. На мой взгляд, сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов».
В печатной версии название материала – “Не время для экспериментов” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 160, сентябрь, 2015 г.), автор — Ольга Великанова.
Редакторская правка для StroyPuls — Юлия Земскова.
Опасность для малых
Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена БЕСЕДИНА
Елена Беседина(Чтобы увеличить, кликните на фото)
– К данной инициативе Минстроя (ред.-изменение схемы покупки жилья по договорам долевого участия) мы пока относимся с осторожностью. Во взаимоотношениях застройщика и покупателя появляется третья сторона, соответственно, строительная компания будет работать в некоторых сжатых рамках. Из-за внедрения такой схемы застройщик станет не столь гибким в своей ценовой политике. А клиент будет вынужден выбирать из тех объектов застройщика, на которые банк предоставил гарантию, то есть отчасти можно говорить о некотором навязывании объектов.
Помимо этого, есть вероятность увеличения бюрократических проволочек в процессе внедрения такой схемы. Одновременно эта мера не дает 100% гарантии покупателю и, конечно, не страхует от долгостроя.
Вполне возможно, что мелкие компании покинут рынок как из-за ситуации в отрасли, так и в связи с нехваткой ресурсов у застройщиков. Ведь пока не всем застройщикам доступно проектное финансирование. А при его наличии намного проще сдавать объекты вовремя, несмотря ни на какие ситуации в стране. Если же банковская гарантия будет включать еще и проектное финансирование, то это станет неоценимой поддержкой для небольших застройщиков в сложное время.
Реформируя долевое строительство, российским законодателям и самим девелоперам следует собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами, уверен президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов
Минстрой обнародовал законопроект, регулирующий страхование денег дольщиков на счетах эскроу, открытых для расчетов по договорам долевого участия. Согласно «дорожной карте» по замене долевого строительства проектным банковским финансированием, с 1 июля 2019 года застройщики должны утратить право напрямую принимать деньги физлиц, и все финансовое взаимодействие между девелопером и дольщиком будет осуществляться только через счета эскроу.
В принципе, законопроект закрепляет и более подробно описывает все ранее озвученные детали, важнейшая из которых, пожалуй, в том, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством страхования вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Выплаты будут производиться в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком документов, но не ранее трех рабочих дней со дня получения АСВ информации о госрегистрации договора долевого участия. Публичное обсуждение законопроекта продлится до 3 апреля.
Однако, как уже отмечал BFM.ru, 10 млн - очень спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой даже трехкомнатной квартиры, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть варианты, где 10 млн - это цена примерно десяти квадратных метров. Поэтому снова и снова встает вопрос, как будут работать счета эскроу и не имеет ли смысл обратиться к зарубежному опыту - например, к опыту Дубая, о котором рассказывает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов.
Александр Шарапов: В Дубае проблемы, связанные с отсутствием счетов эскроу, приключились в 2009 году, когда большое число инвесторов, прежде всего международных, столкнулись с остановкой строительства проектов, причем большую часть из них возводили девелоперы из Европы. В этот момент дубайские власти уже готовили введение поправок, и готовили они их долго - наверное, лет восемь, но никак не решались ввести. Обычно я сравниваю Дубай с финнами, потому что и те, и другие работают очень… вдумчиво. Есть у них такое понятие, как «иншалла», и есть такой анекдот в Дубае. Встречаются испанец, турок и араб. Испанец говорит: «У нас очень популярно слово «маньяна» - это значит «завтра, послезавтра… в общем, будет как-нибудь». Турок говорит: «А мы используем выражение «яваш-яваш» - «через неделю, через две… не торопясь сделаем». Араб: «А мы говорим «иншалла» - это приблизительно то же самое, что и «маньяна», и «яваш-яваш», но отсутствует этот ваш элемент поспешности…»
BFM.ru: Ну да, а потом, значит, настал 2009 год…
Александр Шарапов: Да. И как только случился кризис, от этого слова тут же избавились - ввели счета эскроу и взяли за основу, как они сами говорят, англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20%. То есть ему нужно иметь деньги на покупку земли и выстроить объект на 20%. Отслеживается это специальной государственной комиссией типа нашего стройнадзора: ты должен привезти документ, должен выехать инспектор, увидеть, что у тебя на 20% объект выстроен - и после этого тебе дают разрешение, чтобы ты мог привлекать деньги на счет эскроу. И ты можешь брать на строительство - в соответствии с формами 2 и 3. Все время ты берешь деньги клиентов, когда у тебя разница между изначально вложенными 20% и тем, что ты построил, становится, например 50%, ты 30% разницы можешь взять. То есть к концу строительства 20% денег клиентов, которые внесли, всегда на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20% денег есть, и этого запаса достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера - в общем, предпринять те или иные действия.
А последнее нововведение, которое сделали арабы, вот какое. Так как рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много и они решили, что нужно несколько умерить объемы строительства во избежание кризиса перепроизводства, они поставили новую планку - 50%. Это уже не с точки зрения дополнительных гарантий инвестору, а чтобы количество девелоперов уменьшилось и рынок перестал серьезно наращивать объемы.
BFM.ru: Есть ли у дубайской практики минусы?
Александр Шарапов: Первый минус - когда эту практику только ввели, конечно же, на какое-то время возник дефицит предложения и цены на недвижимость стали расти. Собственно, сейчас с теми же целями вводятся 50% - чтобы опять уменьшился объем предложения и опять начали расти цены. С точки зрения российских властей, рост цен на недвижимость - это обычно минус, но с точки зрения рыночных показателей - наверное, все-таки плюс.
Второй аспект, второй минус введения эскроу-счетов для девелоперов - бюрократия, и проверки ужесточились. Но обратной стороной явилось то, что вернулось доверие инвесторов: они снова начали активно вкладываться в Дубай, понимая, что их защищает государство.
BFM.ru: Так что, мы вправе поднимать тему переноса дубайской практики на российский рынок?
Александр Шарапов: Еще раз подчеркну, что практика использования счетов эскроу и резервирования на них средств, которые собираются от дольщиков, больше англо-саксонская. Тут очень важно недопущение использования этих денег в других стройках, для приобретения других земельных участков - таким образом англо-саксонская практика защиты интересов участников долевого строительства, с моей точки зрения, интересна, целесообразна. По моему мнению, это был бы лучший путь, по которому мы могли бы пойти. Но мы сейчас выбираем счета эскроу с форматом, как я понимаю, когда деньги приходят в банк, а дальше банк будет нас как-то кредитовать - ведь правила и регламенты этой истории до конца так и не прописаны.
Мое основное пожелание, адресованное российским властям, но больше даже нам самим, девелоперам, в том, что надо через общественные организации, через Гильдию управляющих и девелоперов, через «Опору России» собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами. Для меня 214-й федеральный закон, его изменения, а теперь еще и мысли о том, не стоит ли вообще отменить девелопмент, являются яркой иллюстрацией того, что общественные организации, девелоперы, объединившись, видимо, должны объяснять и подсказывать, какими путями можно пойти, потому что каждый раз, когда мы ждем инициативы от властей и они начинают внедрять что-то по-своему, не учитывая лучшее, что есть в мире, каждый раз мы начинаем страдать. А менять что-то заново бывает уже крайне тяжело.
В минувшую пятницу на Госсовете при президенте России обсуждался вопрос повышения доступности жилья. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил минстрою подготовить изменения в 214-ФЗ.
Напомним, власти Подмосковья, где возводится 10% всего строящегося жилья в России, выступили с предложением изменить схему долевого строительства. И считают, что необходимо разрешить застройщикам реализовывать только готовое жилье. О том, какой механизм предлагается взамен, "РГБ" рассказал зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Герман Вячеславович, почему вдруг возникла идея проработать новый механизм, позволяющий защитить интересы участников долевого строительства на федеральном уровне? Согласитесь, сейчас проблема обманутых дольщиков не звучит так остро, как несколько лет назад...
Губернатор Подмосковья дал поручение подготовить предложения по разработке механизма, который бы стал альтернативой рынку долевого строительства. В том, что проблема дольщиков поутихла, безусловно, заслуга главы региона. Если на момент его прихода было 112 объектов и 18,5 тыс. дольщиков, то сегодня осталось 38 проблемных домов и официально у нас 1,5 тыс. обманутых дольщиков, а фактически - 7 тыс. человек.
Тем не менее проблема не потеряла своей остроты. Наши граждане продолжают рисковать и играть в долевую рулетку: построят - не построят. И как-то очень уж дорого им обходится участие в качестве соинвесторов строительства.
Правовая безграмотность наших граждан тоже становится причиной судебных разбирательств. Дольщики, которые приобретают квартиры, в том числе и по договорам долевого участия (ДДУ), как правило, в документе видят только две-три позиции: название компании-застройщика, цену квартиры и срок сдачи жилого дома. Не хотелось бы никого обидеть, но на самом деле мало кто при заключении договора читает весь документ.
- В чем главная опасность долевого строительства?
Застройщик может привлечь покупателя ценой квадратного метра, собрать большое количество средств граждан, но не справиться со своей же экономикой. Цена любого квадратного метра складывается из затрат на земельный участок, проектно-сметную документацию, обслуживание заемных средств банков и др. Приступая к строительству, каждый девелопер должен иметь 20-30% от необходимой суммы на строительство жилого комплекса, остальное - заемные средства покупателей, а также банковские кредиты. Дольщики фактически обеспечивают застройщику беспроцентное кредитование и еще сами же обслуживают долг и проценты по нему, оформляя ипотеку. Да еще и риски несут: дом ведь может быть недостроен.
В том случае, если не набирается критическая масса покупателей жилья (80-90%) либо если возникает проблема с кредитованием, образуется кассовый разрыв и происходит срыв сроков ввода. Это как минимум ведет к удорожанию возводимого объекта.
С введением 214-ФЗ на строительном рынке порядка стало больше. Чтобы защитить покупателя, создан ряд гарантий, в том числе поручительства банка, страхование застройщика. Однако, как показывает практика, даже этот закон не способен на 100% защитить от образования финансовых пирамид. У нас уже есть обманутые дольщики, в том числе и по 214-ФЗ. Срок выполнения обязательств перед ними растянется как минимум на 3-5 лет.
- Что вы собираетесь предложить взамен?
Должно продаваться только готовое жилье, а необходимое финансирование покрываться только за счет кредитных механизмов. Покупатель, если он хочет купить квартиру в строящемся объекте, размещает свои средства на одном из видов депозитов, в том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, гражданин забирает свои деньги. Для этого необходимо законодательно урегулировать возможность размещения денежных средств участников долевого строительства в кредитных организациях на специальных счетах и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ. В мировой практике подобные счета чаще всего используются в сделках с недвижимостью, что позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Поясню: покупатель на счет вносит сначала первоначальный взнос в размере до 20% от стоимости квартиры, и банк с ним заключает кредитный договор. Получается, что в этой ячейке 20% живых денег и 80% полученных в кредит от банка. Такой вид счета предназначен для временного хранения денежных средств до момента передачи в собственность квартиры. Что важно, банк - держатель счета не зависит ни от застройщика, ни от покупателя, а является только лишь оператором. Банк выступает в роли посредника, сотрудничает с ними, контролируя выполнение оговоренных условий и обязательств, то есть является гарантом. Только после проверки надежности
строительной компании кредитная организация из средств своего капитала финансирует возведение объекта, заключив договор кредитования с застройщиком.
- Не боитесь, что при такой схеме цена квадратного метра взлетит до небес?
Мы не должны допустить увеличения себестоимости построенного жилья. Согласно расчетам, сколько сегодня нужно денег на строительство жилого дома по 214-ФЗ, ровно столько же потребуется и на строительство многоэтажки по предлагаемой схеме. Единственное, что произойдет - уменьшится количество "бесплатных" денежных средств, которые приносили дольщики при покупке жилья, что составляет 20-30% от общего объема продаваемых квартир, без учета ипотеки.
Цены на новостройки будут расти в рамках инфляции. Рынок их взвинтить не сможет, потому что окончательную стоимость сейчас диктует покупатель, не продавец.
- Банкиры в курсе вашей инициативы? Вы уже обсуждали с ними эту схему?
Да, они нас поддерживают. Сейчас пытаемся найти компромисс с застройщиками. Есть опасность, что кредитные организации могут подмять под себя весь строительный бизнес, поэтому необходимо предусмотреть сдерживающие факторы, чтобы банки не стали у нас застройщиками.
- Скорее всего получится так, что на рынке останутся только крупные застройщики?
И средние. На рынке не должно быть непрофессиональных компаний, которые, не имея опыта, сразу ввязываются в многомиллиардные проекты. Слишком дорогими получаются и для граждан, и для властей подобные "обучающие семинары".
Предполагается, что новая схема со временем полностью вытеснит долевое строительство или будет существовать параллельно?
Уверен, что для безопасности жилищного строительства необходимо продавать только готовое жилье. Застройщик уже на этапе планирования своей деятельности должен понимать, кто у него покупает, иметь предварительные договоры. Но не нужно путать с нынешней схемой "преддоговоров". Представители МО вошли в рабочую группу минстроя, которой поручена работа над новым механизмом. После детальной проработки предложений выйдем с законодательной инициативой о внесении изменений в нормативные акты РФ. Поправки будут внесены не только в 214-ФЗ, потому что новый механизм в корне меняет логику приобретения жилья на первичном рынке.
